Immobilienverband IVD Mitte

Mietkürzung bei Schimmelgefahr

Mietkürzung bei Schimmelgefahr - ja oder nein?

Schimmel an Decken und Wänden in der Wohnung sorgen immer wieder für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Im Dezember 2018 fällte der BGH nun ein Urteil zu diesem Thema, das Vermieter von älteren Häusern und Wohnungen aufatmen lässt. Worum ging es?

Zwei Wohnungen in der Nähe von Hamburg, erbaut 1968 und 1971, wiesen Schimmel auf. In Sachen Wärmedämmung entsprechen die Wohnungen zwar dem damaligen, nicht aber dem heutigen Standard. Selbst bei regelmäßigem Lüften kann das Problem "Schimmelbildung" nicht behoben werden: Baumängel, in diesem Fall sogenannte Wärmebrücken, begünstigen die Schimmelbildung. Die Mieter hatten auf Minderung der Miete bzw. auf einen Kostenvorschuss geklagt, damit eine Innendämmung angebracht werden könnte.

Der BGH hob das Urteil der Vorinstanz, des Landgerichts Lübeck, auf mit der Begründung, dass ältere Mietwohnungen oft nicht ordentlich gedämmt seien und die Schimmelgefahr dort daher erhöht sei. Die Schimmelgefahr berechtigt den Mieter nicht zur Kürzung der Miete. Die Wohnungen entsprachen den zum Bauzeitpunkt geltenden Vorschriften und DIN-Vorgaben. In den Jahren 1968 und 1971 habe noch keine Pflicht bestanden, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Wärmebrücken seien damals üblich gewesen und in Außenwänden nicht als Mangel einer Wohnung anzusehen.

Die BGH-Richter nahmen beim Lüften dabei auch die Mieter in die Pflicht (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Wie oft und wie lange gelüftet werden müsse, hänge zwar immer vom Einzelfall ab. Laut einem Sachverständigen hätte es im jetzt verhandelten Fall gereicht, zwei Mal am Tag rund 15 Min. Stoßzulüften oder drei Mal am Tag rund 10 Minuten. Solch ein Lüften sei keinesfalls generell unzumutbar.

"Das Urteil des BGH kann man als Meilenstein sehen," so Thorsten Stock, IVD Mitte-Vorstandsmitglied und Experte in Sachen Schimmel. Bisher wurden immer Wärmebrücken als Mangel angesehen, der eine Mietminderung rechtfertigte. Oftmals gab es in vielen Gebäuden keine Probleme, bis eben neue Mieter einzogen und das Dilemma seinen Lauf nahm. Neues Nutzerverhalten – plötzlich Schimmel. Th. Stock, Schimmelexperte, führt weiter aus: "In der Praxis wussten wir schon immer, dass man an Gebäuden aus den 1960 er / 70 er und 80 er Jahren nicht die gleichen Maßstäbe anlegen kann, wie an moderne Gebäude. Trotzdem interessierte das die Gerichte meist nicht. Natürlich löst das Urteil nicht die Frage, ob Nutzerverhalten oder Wärmebrücken ursächlich sind, aber es gibt Mietern auf alle Fälle eine Mitwirkungspflicht auf den Weg und nimmt möglicherweise klagefreudigen, uneinsichtigen Mietern etwas den Wind aus den Segeln."

Die Entscheidung des BGH korrigiert nun die gerichtliche mieterfreundliche Rechtsprechung wieder auf ein Normalmaß.

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Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: IVD-Mitte e.V.
Frankfurt am Main, 07.01.2019

 

Über den IVD

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