Immobilienverband IVD Mitte

Keine Nachweispflicht des Maklers bei hälftiger Provisionsteilung gegenüber Käufer, ob der andere Vertragsteil bezahlt hat – Urteil zur Neuregelung der Maklerkosten bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen

Neues Urteil zum Gesetz über die Verteilung der Maklerprovision
Keine generelle Nachweispflicht des Maklers gegenüber dem Käufer, ob auch die andere Vertragsseite ihren Provisionsanteil gezahlt hat

Ende 2020 ist die gesetzliche Neuregelung über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft getreten. Ziel des Gesetzgebers war es, die Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum bei den Erwerbsnebenkosten zu entlasten. Käufer- und Verkäuferprovision werden durch die gesetzliche Regelung wechselseitig begrenzt. Die Sonderregelung gilt dabei allein für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern.

Leider gibt es auch heute immer noch Missverständnisse auf der Seite vieler Maklerkunden, was die Provisionszahlung und eine etwaige Nachweispflicht des Maklers angeht. So wurde vielerorts kommuniziert, dass der Käufer nach der Neuregelung grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht hat und erst dann zahlen muss, wenn durch den Makler nachgewiesen wurde, dass zuvor der Verkäufer seinen Anteil entrichtet hat. Diese Aussage ist in dieser Allgemeinheit so allerdings nicht zutreffend. Zwar gibt es in dem neuen Gesetz tatsächlich einen sog. Zahlungsnachweis, jedoch bezieht dieser sich ausschließlich auf die in der Praxis eher selten vorkommenden Fälle, in denen Maklerprovision vom Verkäufer auf den nicht zahlungspflichtigen Käufer per notarieller Klausel "übergewälzt" werden soll. Hingegen findet der Zahlungsnachweis keine Anwendung auf den Standardfall der hälftigen Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Hier gilt im Normalfall, dass mit Abschluss und Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages die Maklerprovision für beide Seiten fällig wird. Ein vorheriger Zahlungsnachweis des Verkäufers ist nicht erforderlich.

Schon bei Inkrafttreten der Neuregelung hatte der Immobilienverband IVD Mitte auf diese Sachlage hingewiesen, um für Maklerkunden teure Missverständnisse zu vermeiden. Dennoch gab es immer wieder Käufer, die eine Zahlung unter Hinweis auf eine angebliche gesetzliche Verpflichtung des Maklers bis zur Vorlage eines Nachweises verweigern wollten.

Zu dieser Thematik gibt es nun eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Münster vom 15.12.2022 :
In dem Rechtsstreit hatten die Käufer den Makler auf Rückzahlung der Maklerprovision verklagt. Dieser hatte den Käufern zwar auf Nachfrage versichert, mit dem Verkäufer eine Courtage in gleicher Höhe vereinbart zu haben, weigerte sich jedoch unter Berufung auf datenschutzrechtliche Gründe, den Käufern den Maklervertrag mit dem Verkäufer und entsprechende Zahlungsnachweise vorzulegen. Das Landgericht gab dem Makler recht und lehnte eine generelle Nachweispflicht ab. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Rückforderung der Maklercourtage nach § 656c Abs. 1 BGB liege grundsätzlich nicht bei dem Makler, sondern bei dem Käufer, der den Makler auf Rückzahlung in Anspruch nimmt.

Zwar habe der Gesetzgeber in § 656d BGB in den sog. Überwälzungsfällen ausdrücklich einen solchen Nachweis im Gesetz integriert. Bei den normalen Fällen der hälftigen Provisionsteilung gem. § 656c BGB - so wie sie in Deutschland seit der Novelle der Maklerprovision für Wohnungen und Einfamilienhäusern der Regelfall sind - habe der Gesetzgeber diese Nachweispflicht jedoch gerade nicht vorgesehen. Eine Verpflichtung zur Vorlage von Urkunden bestehe auch nicht aus anderen zivilrechtlichen Ansprüchen, ebenso wenig ein Anspruch auf Einsichtnahme nach § 810 BGB.

Der Prozess ging damit zu Lasten der klagenden Käufer aus. Im Ergebnis hat das Gericht damit bestätigt, dass im Regelfall der hälftigen Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer weder ein Recht auf Vorlage von Zahlungsnachweisen noch ein Zurückbehaltungsrecht der Maklerprovision besteht.

Nachfolgend noch einmal eine Zusammenfassung, welche Modelle es seit Inkrafttreten des neuen Gesetzes über die Verteilung der Maklerprovision für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gibt:

Erstes Modell (der Regelfall – hälftige Provisionsteilung):
Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag. Darin legen sie auch die Höhe der zu zahlenden Provision fest, wenn das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung verkauft wird. Auch mit den potenziellen Käufern wird ein Maklervertrag geschlossen. Der Kern liegt darin, dass mit den Käufern keine andere Höhe der Provision vereinbart werden kann als mit dem Verkäufer. Die Provisionshöhen müssen identisch sein. Ein Zahlungsnachweis gegenüber der anderen Vertragsseite ist nicht notwendig.

Zweites Modell:
Eine weitere Möglichkeit beinhaltet, dass nur mit dem Verkäufer ein Maklervertrag geschlossen wird, der Makler somit alleiniger Interessenvertreter des Verkäufers ist. Da aber auch der Käufer einen Vorteil von der Vermittlungsleistung des Maklers hat, kann sich dieser im Rahmen einer sog. Überwälzungsvereinbarung notariell verpflichten, einen Teil der Provision zu übernehmen. Die Höhe des Anteils ist dann gesetzlich auf maximal 50 Prozent begrenzt. Der Käufer muss dies nur übernehmen, wenn er sich hierzu bereit erklärt hat. Hier greift das Merkmal des Zahlungsnachweises. Erst wenn der Verkäufer oder der Makler nachgewiesen hat, dass der Verkäuferanteil tatsächlich gezahlt wurde, wird der Rechnungsbetrag zur Zahlung fällig.

Drittes Modell:
Auch besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer die Provision alleine zahlt, ohne dass es zu einer Beteiligung durch den Käufer kommt. In diesem Fall ist der Makler nur für den Verkäufer tätig und vertritt auch nur allein dessen Interessen. Grundsätzlich bleibt es dabei, dass die Maklerprovision nur fällig wird, wenn es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt. Welches Modell das Beste ist, hängt vom jeweiligen Objekt und Einzelfall ab. Momentan ist davon auszugehen, dass die Doppeltätigkeit mit der Teilung in gleicher Höhe am häufigsten gewählt wird, da sich dieses Modell bereits in der Vergangenheit in anderen Bundesländern bewährt hat. So profitieren Käufer und Verkäufer gleichermaßen von der Leistung des Maklers.